Wycena nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych

Z wyceną nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych, czyli powszechnie mówiąc „dla urzędu skarbowego”, mamy do czynienia w różnych sytuacjach. Wynikają one z takich zdarzeń, jak na przykład śmierć (i w efekcie spadek oraz podatek od spadku oraz dział spadku), darowizna (podatek od darowizny), sprzedaż (podatek od czynności cywilno-prawnych) i inne. Są także regulowane różnorodnymi przepisami.

Większość osób styka się z tematem wyceny nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych w sytuacji kwestionowania przez właściwy urząd skarbowy, określonej przez podatnika wartości nieruchomości, będącej przedmiotem dokonanej czynności. Podatnik określa cenę sprzedaży w akcie notarialnym sprzedaży lub wartość przedmiotu darowizny, albo też składa deklarację dla potrzeb podatku od spadku, w której wpisuje jaka jest wartość nieruchomości w jego ocenie. Może to być całkowicie samodzielne określenie wartości albo – przy sprzedaży – wypadkowa cech nieruchomości. Przy samodzielnym określaniu wartości nieruchomości typowych (lokali mieszkalnych w miastach, domów o przeciętnych parametrach, działek budowlanych itp.) można posiłkować się ofertami sprzedaży. Na tym etapie można, lecz oczywiście nie trzeba, zamówić operat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak w przypadku nieruchomości nietypowych warto to zrobić, po pierwsze dla własnej wiedzy, ile warta jest nabywana nieruchomość, po drugie – aby nieświadomie nie zawyżyć wartości, nakładając na siebie zbyt wysokich obciążeń podatkowych.

Podatek obliczany jest od „wartości rynkowej”, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia (definicja stosowana w przepisach podatkowych od lat 60-tych). Po wpłynięciu do urzędu skarbowego aktu notarialnego sprzedaży/darowizny lub deklaracji dla podatku od spadku, podana przez podatnika wartość jest poddawana ocenie i np. konfrontowana z wykazem cen nieruchomości w danej miejscowości, prowadzonym przez urząd skarbowy. W przypadku gdy odbiega od cen przeciętnych, podatnik wzywany jest do podwyższenia lub obniżenia wartości; jednocześnie urząd podaje wartość według swojej wstępnej oceny. Podatnik może się z tą oceną zgodzić i podwyższyć/obniżyć wartość nieruchomości. Jeśli się nie zgadza – może przedstawić wycenę nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego lub podjąć ryzyko sporządzenia wyceny przez biegłego powołanego przez urząd skarbowy. Rozbieżność większa niż 33% pomiędzy wartością podaną przez podatnika a wartością wynikającą z opinii biegłego, oznacza poniesienie kosztów opinii przez podatnika.

Najczęściej występuje w praktyce sytuacja, gdy urząd skarbowy kwestionuje wartość jako według siebie zaniżoną ponieważ przedmiotem czynności jest nieruchomość o cechach znacznie gorszych niż przeciętne: cechach fizycznych tj. na przykład: położenie w niezbyt atrakcyjnej okolicy, uciążliwe sąsiedztwo, zły stan techniczny itp. lub cechach prawnych (obciążenia). W związku z faktem, iż dla wysokości podatku kluczowa jest wartość według stanu nieruchomości w momencie dokonania czynności, to warto – gdy nie mamy operatu szacunkowego – wykonać własną dokumentację fotograficzną nieruchomości, ze szczegółowym ujęciem jej cech wykraczających poza przeciętne. Można również dokumentować, nawet w formie notatek, wszelkie prace poprawiające stan nieruchomości i poniesione koszty. Będzie to pomocne także rzeczoznawcy, gdyby trzeba było w przyszłości sporządzić wycenę nieruchomości a jej stan będzie już zupełnie inny.
Natomiast możliwości negocjacyjne stron oraz sytuacja, w której jedna ze stron jest zmuszona okolicznościami życiowymi do zawarcia transakcji, na wartość rynkową nie ma wpływu, ponieważ mamy wtedy do czynienia z tzw. ceną amatorską lub okazyjną.

Na etapie zakupu, darowizny czy działu spadku, nie ma możliwości zasięgnięcia informacji w urzędzie skarbowym, odnośnie jego oceny wartości. Urzędy skarbowe posiadają co prawda wykazy cen nieruchomości, prowadzone dla potrzeb postępowania skarbowego i wykorzystywane w jego kolejnych etapach; tym niemniej nie są one udostępniane. Urzędy zasadniczo nie wydają także w takich sprawach indywidualnych interpretacji.